Plan d’article détaillé – Dératisation : Qui est Responsable, Propriétaire ou Locataire ? #

Comprendre la dératisation et ses enjeux pour la santé et la valeur du bien #

La dératisation désigne l’ensemble des opérations destinées à éliminer ou contrôler les populations de rongeurs nuisibles, principalement les rats bruns (Rattus norvegicus), rats noirs (Rattus rattus), souris domestiques (Mus musculus) ou encore les mulots. Une intervention professionnelle typique en France, réalisée par une entreprise de dératisation agréée comme Sapian, groupe de services multitechniques ou Farago France, spécialiste de la biosécurité agricole, comprend :

• Une inspection détaillée des lieux (logement, caves, combles, vides sanitaires) pour identifier les points d’entrée.
• L’identification de l’espèce (rat, souris, surmulot) et du niveau d’infestation.
• La pose de pièges mécaniques, de boîtes d’appâts sécurisées avec rodenticides et la sécurisation des zones sensibles (cuisines, locaux poubelles).
• Un plan de suivi avec plusieurs passages, et des recommandations de prévention anti-rongeurs.

Les rongeurs posent un risque sanitaire avéré reconnu par des organismes comme Santé publique France : ils peuvent transmettre la leptospirose, la salmonellose ou d’autres zoonoses, contaminer les denrées alimentaires, souiller les surfaces par leurs excréments, et générer des nuisances sonores nocturnes. Sur le plan matériel, les sinistres constatés par des assureurs comme Groupama, acteur de l’assurance habitation, montrent des dégâts fréquents sur :

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• Les câbles électriques, augmentant le risque d’incendie domestique.
• Les isolants thermiques (laine de verre, polystyrène) et les cloisons en plaques de plâtre.
• Les éléments de structure en bois dans les maisons anciennes.

Lorsque l’infestation atteint un certain niveau, le logement peut être qualifié de logement indécent ou impropre à l’habitation. Les services d’hygiène municipaux, comme le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) de la Ville de Paris, peuvent alors estimer que la situation relève de l’insalubrité, avec un impact direct sur la responsabilité du bailleur, la valorisation du bien et la capacité du propriétaire à relouer. Une mauvaise gestion peut entraîner :

• Des frais de dératisation répétés.
• Des réparations lourdes (réfection de réseaux électriques, isolations).
• Une vacance locative prolongée et une dépréciation de la valeur vénale du logement.

Obligations légales du propriétaire bailleur en matière de dératisation #

Le point de départ est la loi n?89‑462 du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Son article 6 précise que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, exempt d’espèces nuisibles et parasites. Autrement dit, en droit, la dératisation est en principe à la charge du propriétaire, car elle relève de l’obligation de délivrance d’un bien sain. Cette position est consolidée par la jurisprudence de la Cour de cassation, troisième chambre civile, dans un arrêt du 29 janvier 2002 (n?99‑17042), qui rappelle que les frais de dératisation restent à la charge du bailleur.

Le décret n?87‑713 du 26 août 1987, qui liste les charges récupérables auprès du locataire, ne mentionne pas les frais de dératisation, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être répercutés par défaut sur l’occupant. Concrètement :

• Avant l’entrée dans les lieux, le propriétaire doit louer un logement sans rongeurs. Si un locataire signe un bail en janvier 2024 et découvre, dès la première semaine, des rats dans la cuisine, la dératisation relève intégralement du bailleur, y compris si celui-ci doit faire intervenir une société spécialisée comme SARP Assainissement, filiale de Veolia.
• Pendant la location, le bailleur reste tenu d’entretenir la salubrité structurelle du bâtiment : traitement des fissures, réfection des toitures, contrôle des caves humides, obturation des vides sanitaires, pose de grilles aux bouches d’aération.
• En copropriété, lorsque les rongeurs proviennent des parties communes (caves collectives, gaines techniques, combles), la responsabilité opérationnelle incombe en pratique au syndic de copropriété, souvent une société comme Foncia, administrateur de biens ou Nexity, groupe immobilier, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Notre analyse : dès lors que l’infestation trouve sa source dans la vétusté, un vice de construction ou un problème d’étanchéité, la prise en charge doit rester côté propriétaire ou copropriété. Imputer les frais au locataire dans ces configurations serait contraire à l’architecture de la loi de 1989 et exposerait le bailleur à un contentieux, voire à une condamnation devant le tribunal judiciaire.

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Droits et obligations du locataire en cas de rats ou de souris #

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire une obligation d’entretien courant du logement ainsi que la réalisation des réparations locatives, sauf vétusté ou vice de construction. Dans le contexte de la dératisation propriétaire ou locataire, cette obligation se traduit par un comportement quotidien qui limite l’apparition de nuisibles. Le locataire doit, en particulier :

• Assurer une hygiène correcte du logement (nettoyage régulier, absence de déchets alimentaires laissés à l’air libre).
• Gérer rigoureusement les poubelles ménagères (sacs fermés, sortie aux jours de collecte fixés par la mairie, absence de stockage prolongé sur le balcon ou dans l’entrée).
• Limiter l’encombrement dans les caves ou celliers, qui constituent des refuges pour les rats.
• Ventiler le logement, éviter les zones humides propices aux rongeurs.

Lorsque l’infestation est directement liée à un manque d’hygiène manifeste, la responsabilité du locataire peut être engagée. Un cas typique, fréquemment rapporté par des professionnels comme Smartloc, plateforme de gestion locative, concerne un appartement où s’entassent cartons, sacs poubelle ouverts et denrées stockées au sol, attirant les souris depuis les parties communes. Toutefois, la règle de droit est précise : le propriétaire doit prouver la faute du locataire. Cela passe souvent par :

• Des photographies datées de l’état du logement.
• Un constat d’huissier de justice, établi par un professionnel inscrit à la Chambre nationale des commissaires de justice.
• Des attestations de voisins ou du gardien d’immeuble.

En parallèle, le locataire conserve des droits forts :

• Un droit à un logement décent et dépourvu de nuisibles, y compris au cours du bail, que le contrat soit signé depuis 3 mois ou 10 ans.
• La faculté de demander une intervention rapide du bailleur et, si celui-ci tarde, d’engager des démarches formelles (mise en demeure, saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC)).

Nous considérons que de nombreux litiges naissent d’une confusion sur ces points : un locataire ne peut pas être tenu d’assumer seul une dératisation lourde s’il respecte ses obligations d’entretien, tandis qu’un occupant négligent s’expose logiquement à devoir supporter tout ou partie des frais.

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Qui paie la dératisation en pratique ? Scénarios concrets #

Sur le terrain, la question locataire ou propriétaire : qui doit payer la dératisation ? ? se résout en fonction de scénarios récurrents. Les acteurs du secteur, comme Konuisibles, société de lutte antiparasitaire ou Solution Nuisible, plateforme de services anti-nuisibles, convergent vers le même principe : par défaut, la dératisation est à la charge du propriétaire, sauf faute prouvée du locataire.

• Scénario 1 : infestation découverte immédiatement après l’emménagement
  Un couple emménage en avril 2024 dans un T3 à Nantes, Loire-Atlantique. Trois jours plus tard, il découvre des crottes de rats derrière les meubles de cuisine. L’état des lieux ne mentionnait rien. La dératisation relève intégralement du bailleur, le logement n’ayant pas été délivré en état décent.
• Scénario 2 : infestation liée à des défauts structurels
  Dans un immeuble ancien à Lille, Nord, les rats circulent par des fissures en façade et des caves très humides. Les rongeurs accèdent aux appartements par les gaines techniques. La responsabilité se répartit entre le syndic de copropriété pour les parties communes et chaque propriétaire pour les parties privatives, mais en aucun cas sur les locataires respectant l’entretien normal.
• Scénario 3 : infestation due à un manque d’entretien du locataire
  Un studio loué à un étudiant à Montpellier, Hérault se retrouve infesté de souris après plusieurs mois pendant lesquels les ordures ménagères sont stockées à l’intérieur, en dehors des jours de collecte fixés par la Métropole de Montpellier. Si le bailleur apporte des preuves (constat, photos), les frais de dératisation peuvent être imputés au locataire.
• Scénario 4 : rongeurs venant des égouts ou de l’espace public
  Dans certains quartiers de Paris, Île-de-France, les rats remontent directement depuis les égouts dans les cours d’immeuble. La Mairie de Paris, via la Direction de la Propreté et de l’Eau, organise régulièrement des campagnes de dératisation sur le domaine public. Lorsque la source principale est identifiée dans le réseau d’assainissement, des échanges sont nécessaires entre copropriété, bailleurs et services municipaux, la prise en charge financière se répartissant entre domaine public et privé.
• Scénario 5 : maison individuelle louée vs appartement en copropriété
  Dans une maison individuelle louée à Rennes, Ille-et-Vilaine, les rats nichent sous la toiture en raison d’un défaut de tuiles. Le propriétaire, seul responsable de la structure, doit financer la dératisation et la réparation. Dans un appartement en copropriété, en revanche, les responsabilités se partagent entre le bailleur (logement) et le syndicat des copropriétaires (caves, toitures communes).

Notre avis : pour sécuriser ces situations, nous recommandons que les bailleurs détaillent explicitement dans le bail d’habitation, rédigé sur le modèle type issu du décret n?2015‑587 du 29 mai 2015, la répartition des obligations en matière de nuisibles, tout en restant strictement conformes à la loi. Cela clarifie les attentes dès la signature.

Procédure de dératisation : étapes clés et coûts à prévoir #

Face à une infestation de rats ou de souris dans un logement loué, la réaction doit être méthodique. Une démarche structurée permet de protéger sa santé, ses droits et, en cas de litige, de démontrer sa bonne foi.

• Étape 1 : constat précis de l’infestation
  Les premiers signes sont les bruits dans les cloisons, les traces de dents sur les câbles, les excréments sous l’évier ou dans les placards. Nous conseillons de prendre immédiatement des photos datées, de conserver tout élément probant (denrées grignotées, câbles abîmés) et de noter les dates d’apparition des signes. Ces éléments seront déterminants devant la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal.
• Étape 2 : information du propriétaire ou du syndic
  Le locataire doit avertir sans délai le bailleur, idéalement par courrier recommandé avec accusé de réception ou par e-mail daté. Nous recommandons de laisser un délai raisonnable d’intervention, souvent compris entre 8 et 15 jours, avant d’envisager une mise en demeure. En copropriété, le signalement doit être adressé aussi au syndic si les parties communes sont concernées.
• Étape 3 : intervention d’un professionnel de dératisation
  Une entreprise certifiée, telle que Farago France, Sapian ou SARP Assainissement, établit un diagnostic, propose un plan de traitement (type de produits, nombre de passages) et fixe un devis. Le recours à un professionnel est un élément de sérieux apprécié par les juges en cas de recours judiciaire.
• Étape 4 : suivi et prévention après traitement
  Les sociétés interviennent souvent en 2 à 3 passages espacés de 1 à 3 semaines. Elles laissent un rapport détaillé et des recommandations de colmatage de trous, de gestion des déchets, voire de travaux structurels pour le propriétaire. Un suivi insuffisant expose à une réinfestation rapide.

Sur le plan financier, les ordres de grandeur constatés en 2023 auprès d’acteurs du secteur sont les suivants :

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• Pour un appartement de 40 à 70 m? : une intervention de base se situe souvent entre 150 € et 250 € TTC par passage, avec fréquemment 2 passages prévus.
• Pour une maison individuelle de 100 à 150 m? avec combles ou garage : le coût se situe plutôt entre 250 € et 450 € TTC, selon la complexité des accès et l’ampleur de l’infestation.
• Pour les caves d’immeuble ou parties communes d’une copropriété en zone urbaine dense comme Île‑de‑France : les opérations peuvent atteindre 600 € à plus de 1 000 € TTC pour une campagne globale.

À chaque étape, la règle de principe reste la même : les frais sont, en principe, supportés par le propriétaire, sauf démonstration d’une faute du locataire (défaut d’entretien courant, hygiène gravement insuffisante). Nous considérons qu’un bailleur qui refuse systématiquement de prendre en charge ces dépenses s’expose à un risque contentieux significatif, surtout depuis le renforcement des exigences de décence du logement par la loi ALUR de 2014 et les textes ultérieurs.

Prévenir les infestations : rôle du propriétaire et du locataire #

La prévention anti-rongeurs reste la stratégie la plus efficace, aussi bien pour la santé que pour limiter les litiges sur la prise en charge des frais. Nous constatons que, dans de nombreux dossiers traités par des cabinets comme BJ Avocat, cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris, une prévention minimale aurait évité des contentieux longs et coûteux.

• Principes généraux de prévention
  Il s’agit de supprimer les sources de nourriture accessibles (denrées correctement stockées, absence de gamelles laissées la nuit), d’organiser une gestion stricte des déchets (sacs fermés, containers adaptés), d’entretenir les extérieurs (jardins propres, absence de tas de bois en contact avec les murs) et de maintenir les caves et greniers rangés.
• Rôle spécifique du propriétaire
  Le bailleur doit assurer un entretien structurel régulier du bien : rebouchage des trous dans les murs, réparation des fissures, contrôle des toitures, pose de grilles sur les bouches d’aération, amélioration des joints autour des canalisations. En copropriété, il doit veiller à ce que le syndic organise, si nécessaire, des campagnes régulières de dératisation dans les parties communes, notamment dans les immeubles des grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, où la pression des rongeurs est plus forte.
• Rôle du locataire
  L’occupant doit maintenir un niveau d’hygiène cohérent avec l’obligation d’entretien courant : vaisselle faite régulièrement, denrées rangées dans des boîtes hermétiques, nettoyage des miettes après les repas, poubelles sorties aux jours prévus par la collectivité (par exemple, calendrier de collecte établi par Grand Lyon Métropole ou Toulouse Métropole). Il doit aussi signaler sans délai au bailleur tout indice de présence de rongeurs (bruits, trous, odeurs), pour permettre une intervention précoce.

Nous défendons une vision de responsabilités partagées : un propriétaire qui entretient correctement le bâti et un locataire qui gère sereinement l’hygiène créent une situation où le risque d’infestation est significativement réduit, ce qui limite aussi les désaccords sur la répartition des coûts.

Conséquences d’une mauvaise gestion d’une infestation de nuisibles #

Une infestation mal gérée n’a pas seulement des effets sur le confort de vie, elle emporte des conséquences sanitaires, économiques et juridiques lourdes. Les services de Santé publique France et de plusieurs Agences Régionales de Santé (ARS) ont documenté une hausse des signalements liés aux nuisibles en zone dense entre 2019 et 2023, notamment à Île-de-France.

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• Conséquences sanitaires
  Les occupants peuvent souffrir d’allergies, d’affections respiratoires aggravées, de maladies infectieuses transmises par les rongeurs, mais aussi d’un stress chronique et de troubles du sommeil. Dans des cas extrêmes, les services d’hygiène municipaux, comme ceux de la Ville de Marseille ou de Lille, peuvent recommander un relogement temporaire, voire saisir le préfet pour engager une procédure d’insalubrité.
• Conséquences matérielles et financières
  Les dégradations s’accumulent : câbles électriques rongés, doublages de cloisons à refaire, isolants à remplacer, voire planchers à consolider. Les devis de certains artisans, en 2023, montrent que ces réparations peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros pour une maison très infestée. Plus la dératisation est tardive, plus le coût final augmente.

Sur le plan juridique, les risques sont nets :

• Pour le propriétaire
  Le locataire peut adresser une mise en demeure, saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire. Les juges peuvent ordonner l’exécution de travaux, accorder une réduction de loyer, allouer des dommages et intérêts, voire prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur lorsque le logement est jugé insalubre ou indécent.
• Pour le locataire
  Si la négligence est prouvée (absence manifeste d’entretien, stockage anormal de déchets), il peut être condamné à prendre en charge les frais de dératisation, à indemniser le bailleur pour perte de loyers en cas de vacance forcée et, dans les cas les plus graves, à une résiliation du bail pour manquement grave à ses obligations contractuelles.
• Copropriétés et syndics
  Lorsque le syndic d’une copropriété, par exemple un cabinet tel que Citya Immobilier, ne met pas en œuvre les travaux de dératisation décidés en assemblée générale, les copropriétaires peuvent engager sa responsabilité, avec des procédures collectives longues et coûteuses.

Nous considérons qu’ignorer une infestation ou se renvoyer la responsabilité sans agir est une stratégie perdante pour toutes les parties, à la fois sur le terrain de la santé, du budget et du droit.

Démarches et recours en cas de désaccord entre propriétaire et locataire #

Lorsque bailleur et occupant ne parviennent pas à s’entendre sur la responsabilité de la dératisation, un chemin procédural structuré permet d’éviter l’enlisement. Les guides publiés par des plateformes comme BailFacile, outil de gestion locative en ligne ou Smartloc décrivent ces étapes, que nous synthétisons ici.

• Négociation amiable
  Un échange écrit, courtois mais ferme, rappelant les articles 6 et 7 de la loi de 1989, avec transmission de devis d’entreprises de dératisation, permet souvent de débloquer la situation. Nous recommandons de conserver toutes les traces (e-mails, lettres) pour constituer un dossier.
• Mise en demeure
  Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut lui adresser une mise en demeure recommandée, en exigeant la réalisation de la dératisation dans un délai déterminé (souvent 8 à 15 jours). Ce courrier devient une pièce clé si un recours judiciaire est engagé.
• Saisine des services d’hygiène de la mairie
  En cas de logement potentiellement insalubre ou d’infestation touchant plusieurs logements, le locataire peut solliciter le service communal d’hygiène et de santé de la commune (Paris, Lyon, Marseille, etc.). Ces services peuvent diligenter une enquête et adresser un rapport au propriétaire.
• Commission Départementale de Conciliation (CDC)
  Cette instance gratuite, présente dans chaque département, permet une médiation entre bailleur et locataire. Les données du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires montrent que plusieurs milliers de dossiers de logement indécent sont examinés chaque année, dont une part liée aux nuisibles.
• Recours judiciaire
  En dernier ressort, la saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble permet de demander une ordonnance de faire (obligation de dératiser), des dommages et intérêts, une réduction ou suspension de loyer, voire la résiliation du bail. Le juge apprécie la réactivité, la bonne foi et la qualité des preuves apportées par chacun.

À notre sens, une approche graduée, en commençant par la négociation et la conciliation, reste la plus pertinente pour éviter un contentieux long, coûteux et éprouvant pour les occupants.

Conclusion : qui paie la dératisation et comment éviter les conflits ? #

Sur la base du cadre légal français et de la pratique des professionnels, notre position est nette : la dératisation est, en principe, à la charge du propriétaire, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et au fait que le décret n?87‑713 du 26 août 1987 ne la classe pas parmi les charges récupérables. Le bailleur doit garantir un logement décent, tandis que le locataire doit respecter ses obligations d’entretien courant. Lorsque la négligence de l’occupant est prouvée, les frais peuvent lui être imputés.

Nous défendons une approche de responsabilité partagée : le propriétaire assure la solidité et la salubrité structurelle du bâtiment, organise la dératisation si nécessaire, et le locataire maintient un niveau d’hygiène suffisant, signale rapidement tout signe d’infestation et coopère avec les entreprises spécialisées. Une réaction rapide, le recours à des professionnels qualifiés et la bonne documentation des échanges réduisent fortement le risque de litige.

• Mot-clé central réaffirmé : dératisation propriétaire ou locataire.
• Question clé : qui doit payer la dératisation ? Réponse : le propriétaire, sauf faute prouvée du locataire.
• Réflexe à adopter : se référer aux textes législatifs (loi du 6 juillet 1989, décret sur les charges récupérables, règlements sanitaires locaux) et, en cas de doute, consulter un avocat en droit immobilier ou une entreprise de dératisation certifiée.